Droit Au Logement : DAL Nord/Pas-de-Calais

Attention au recours en annulation du préfet !

L’Etat est de plus en plus dans l’impossibilité d’assurer le logement ou l’hébergement de personnes déclarées prioritaires par la commission de médiation. L’issue pour l’administration peut être de contester la légalité des décisions favorables rendues par la commission de médiation. Les praticiens mettent en garde contre ce contentieux de l’annulation qui permet au préfet de se soustraire à l’injonction du juge du DALO.

Le préfet peut légalement déposer un recours en annulation contre une décision favorable de la commission de médiation. Dans le cadre de situations très tendues sur le plan du logement, c’est même dans son intérêt !

La légalité d’une décision de la commission de médiation ne peut pas être jugée par le tribunal administratif lors du contentieux DALO. Autrement dit, dans le cas où la personne bénéficiaire d’une décision favorable de la commission de médiation n’a pas été relogée dans le délai de six mois, lors de son action contentieuse, le préfet en défense ne peut exciper de l’illégalité de la décision de la commission de médiation.

En effet, aux termes de l’article L. 441-2-3-1 du Code de la Construction et de l’habitation, le juge doit ordonner le logement ou l’hébergement du demandeur dès lors qu’il constate que la demande a été reconnue comme prioritaire et doit être satisfaite d’urgence et que n’a pas été offert au demandeur un logement tenant compte de ses besoins et de ses capacités.

C’est ainsi que le juge doit être regardé comme agissant en juge de l’exécution de la décision de la commission de médiation qui a reconnu un droit à une personne et non en juge de la légalité.

De ce fait, le représentant de l’Etat ne peut, dans le cadre du recours DALO « ni demander l’annulation, par la voie d’une demande reconventionnelle, ni exciper de l’illégalité de la commission départementale de médiation ».

C’est ainsi que le représentant de l’Etat, s’il estime que la décision de la commission de médiation est entachée d’illégalité, peut d’exercer à son encontre un recours pour excès de pouvoir aux fins de demander l’annulation de la décision.

En cas de décision favorable de la commission de médiation et d’impossibilité au préfet d’assurer le logement de personnes déclarées prioritaires, il est ainsi probable que le préfet use de ce contentieux de l’annulation pour se soustraire à l’injonction du juge DALO.

La loi DALO est critiquée pour son inapplicabilité. Ce spectre du recours préfectoral contre les décisions favorables des commissions de médiation risque d’ajouter une difficulté supplémentaire dans ce parcours du combattant des personnes éligibles au DALO.

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L’Etat veut vendre 10% du parc social

Le gouvernement entend vendre 10% du parc HLM sur 10 ans afin de financer de nouveaux logements sociaux dans les zones géographiques où les besoins sont les plus criants, au grand dam du mouvement HLM qui y voit un désengagement de l’Etat et une logique de privatisation.

« Ce que je dis c’est que les budgets de l’Etat ne vont pas exploser donc il faut trouver de l’argent ailleurs et notamment par la vente»  de logements. « L’idée de 1% par an me va tout à fait» , a déclaré à l’AFP le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu.

Le parc des HLM compte en France quelque 4,2 millions de logements, dont environ un tiers construits après 1985, qui accueillent plus de 10 millions d’habitants.

Selon Benoist Apparu, « 1% du parc vendu par an permet de dégager 2 milliards de fonds propres»  et « un logement vendu permet de construire deux à trois logements»  neufs.

Faux, « ce sont des idées simplistes» , réplique le président de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui regroupe les sociétés d’HLM, le sénateur Thierry Repentin, dénonçant un « désengagement de l’Etat et une logique de privatisation»  du logement social.

Il estime qu’en dix ans, la part de financement des collectivités locales a été multipliée par quatre (de 2 à 8%) et dans le même temps la part de subventions de l’Etat a été divisée par deux (de 6% à 3%).

« Cette politique ne marche pas» , renchérit Michel Fréchet, président de la Confédération générale du Logement, association de défense des locataires, soulignant le peu de logements vendus.
De fait, sur 40.000 logements mis en vente en 2008, seuls 6.000 logements ont été vendus et encore moins (3.600) en 2009, notamment en raison de la crise, du manque de moyens des locataires et des banques moins prêteuses.

« Mais je ne vois pas pourquoi ça marche pour certains qui arrivent à faire 0,5% et d’autres pas» , insiste Benoist Apparu.

En filigrane, ce que dénoncent les détracteurs de la politique du gouvernement c’est une volonté de « tuer le mouvement des offices HLM créé par l’Abbé Pierre» , dit une source proche du dossier. Et une proximité du gouvernement avec les Sociétés anonymes (ESH, entreprises sociales pour l’habitat) qui représentent environ 45% du marché, au dépend des offices HLM (55%) qui dépendent des villes et des départements.

Libération a publié une « note blanche»  d’André Yché, président de la Société nationale immobilière (SNI), adressée au ministère et prônant notamment la vente de 10% du parc HLM en 10 ans. La SNI est une filiale immobilière du logement social de la Caisse des dépôts (CDC) qui assure environ 65% du financement du logement social.

« Mes thèses sont connues depuis des mois. A la limite ce qu’on peut me reprocher c’est mon franc parler» , dit M. Yché.

De son côté, M. Apparu, admet partager les positions de M. Yché et défendre « les idées qui se retrouvent souvent chez les grands bailleurs sociaux»  qui sont implantés sur tout le territoire « et pas seulement sur une ville» .

Il confirme vouloir s’appuyer plutôt sur les ESH pour « mutualiser les fonds propres et construire dans les endroits où on en a besoin» , soulignant que, pour l’heure, »  où les loyers sont très élevés et la demande forte (Ile-de-France, Lyon, Bordeaux ou Marseille).

« Une politique déconnectée de la réalité» , s’insurge M. Repentin, qui estime que « dans notre pays, nous ne ferions plus un logement social sans l’implication croissante des collectivités locales» .
Environ 1,2 million de ménages sont en attente d’un logement social et le déficit est estimé entre 800.000 et 900.000 logements. En terme de plafonds de ressources, 60% de Français ont droit à un HLM.

Ouest france

Tous, c- Presse

Une synthèse des échanges sur la préparation du Printemps 2010 de Politis 62 est en ligne :

http://www.politis62.org/index.php?title=Le_Printemps_2010_de_Politis62_:_la_tonalité

Je vous invite à la lire, et à faire part de vos remarques, en écrivant à college@politis62.org

Tous, a- Région

quand il s’agit de dimensionner le budget du logement

L’augmentation du budget dédié au logement est un investissement rentable pour l’Etat, car le logement rapporte plus qu’il ne coûte : 31,1 milliards de prélèvements fiscaux et parafiscaux contre 21,7 milliards de dépenses en 2008 selon la secrétaire nationale au logement du PS, Mme Nathalie Perrin-Gilbert. Il ne s’agit pas là d’une polémique politique : un économiste reconnu du logement, M. Michel Mouillart, dit exactement la même chose.

Pourtant, malgré les effets d’annonce, l’Etat ne consacre pas de moyens supplémentaires au logement. Citons le rapporteur du Sénat sur le projet de loi de finance 2010 :

« Selon le projet annuel de performances, la politique du logement mobilise pour 2010, 6,98 milliards d’euros en autorisations d’engagement, soit une hausse de 4,7 % par rapport à 2009 [...]. Votre rapporteur pour avis observe que cette hausse est essentiellement due à l’augmentation des aides personnalisées au logement [...]. Cela tient en large partie aux effets mécaniques de la crise économique [...].

Votre rapporteur pour avis observe à cet égard, qu’en retirant les aides personnalisées au logement du périmètre de l’enveloppe budgétaire totale des crédits consacrée au logement, il n’y aurait en réalité aucune augmentation de ce budget et même, pire, celui-ci accuserait une légère diminution. »

Mais que fait donc un gouvernement supposé libéral, et donc convaincu de la pertinence de choix économiques « rationnels » ? Vite, construisons plus pour gagner plus !

Politique logement

Tous, c- Documents

Une mère et son enfant décèdent

C’est un immeuble de marchand de sommeil

Les locataires se mobilisent

Un incendie s’est déclaré dans la nuit de Lundi à mardi, dans un des trois immeubles du 17 rue jules Vallés, à St Ouen, Seine St Denis.
Une jeune femme  et son enfant,  suivis par le comité DAL St Ouen sont décédés
Sept familles du même étage sont sinistrées et actuellement hébergées à l’hôtel.
Nous les accompagnons dans leur douleur et dans leur lutte pour des logements décents.

Le propriétaire des lieux qui a racheté dans les années 90 cet immeuble à la MNEF, a été condamné pour des affaires d’escroquerie dans l’immobilier .
Une partie des habitants se sont mobilisés avec le DAL St Ouen depuis plusieurs mois et ont dénoncé les conditions de vie dan ces logements dégradés, non entretenus et loués à des prix prohibitifs (parfois plus de 700 euros pour un studio de 18m2 sans confort). La situation est connue depuis longtemps par les autorités municipales et Préfectorales. a été signalée à de nombreuses reprises par le Dal Saint-Ouen

Mardi, les locataires (plus de 80 ménages), ont manifesté à la Mairie pour demander des solutions concrètes.
Après la brève occupation d’un gymnase municipal, la Mairie de St Ouen a fait savoir qu’elle était disposée à exproprier ce marchand de sommeil et trouver une solution de relogement avec la Préfecture.
Après avoir vérifié les condition d’habitabilité, les locataires ont finalement accepté de rentrer dans leurs logement indignes, provisoirement ….

Les locataires, avec le DAL, et le Comité de soutien, demandent à la Mairie et à la Préfecture  :

• De reloger immédiatement les 7 familles sinistrées
• Une table rondes pour régler définitivement cette affaire qui n’a que trop duré, afin de reloger tout les occupants et d’exproprier ce marchand de sommeil pour réaliser  une opération de logements sociaux.

Tous, b- Ailleurs

Les Roms de l’aumônerie vont-ils trouver un nouveau logement ?

L’école Sainte-Thérèse de Ronchin, rue Sadi-Carnot, est fermée depuis septembre et pourrait être utilisée comme logement. L’école Sainte-Thérèse de Ronchin, rue Sadi-Carnot, est fermée depuis septembre et pourrait être utilisée comme logement.
Début janvier, une cinquantaine de Roms, dont trente enfants, étaient hébergés en urgence …
dans l’ancienne aumônerie étudiante de la rue Yves-Decugis à Villeneuve-d’Ascq. Une solution provisoire trouvée par le père Arthur et les paroissiens de l’association CANA, en accord avec le vicaire épiscopal. Mais les préfabriqués sont promis à destruction.
Cet hébergement en urgence a beaucoup ému la population qui a découvert la détresse de ces familles sans toit, cachées dans des bois avec des bébés restés dans le froid. Un grand élan de solidarité a été lancé. Beaucoup ont apporté des vivres de première urgence (couches, lait, médicaments), des vêtements.
Restait une interrogation : et après ?
Le père Arthur et ses acolytes ont pensé à une solution, qui pourrait être mise en place dès le début février : l’école Sainte-Thérèse de Ronchin, restée vide depuis sa fermeture en septembre 2009.
M. Rabary, maire de Ronchin, affirme sa position : « Je suis secrétaire du syndicat mixte des gens du voyage à LMCU et j’ai écrit au préfet pour l’alerter de la situation de ces gens qui vivaient dans des conditions inhumaines près de Lezennes. Je soutiens cette démarche humanitaire. À Ronchin, nous accueillons déjà neuf familles roms qui logent à ETAP Hotel. Une douzaine d’enfants sont scolarisés. Nous avons créé un terrain de 25 emplacements qui peut accueillir 250 personnes pour les gens du voyage. Nous sommes donc déjà très actifs. Mais il ne faut pas faire n’importe quoi et créer une concentration dans un même quartier qui pourrait déboucher sur un rejet. D’autant que l’école Sainte-Thérèse est juste à côté de l’ETAP Hôtel. Je suis pour une intégration diffuse ».
D’un point de vue légal, si le propriétaire des locaux de l’école privée, l’association AFLB, décidait de les héberger en suivant la volonté de l’église, la municipalité n’aurait aucun pouvoir de le refuser : selon les accords de Shengen, les Roms de Villeneuve-d’Ascq, exilés de Roumanie, sont ressortissants européens. À partir du moment où ils ont une adresse en France, ils sont en droit de chercher du travail et ont l’obligation de scolariser leurs enfants.
Pour autant, le maire de Ronchin souhaite une concertation avant l’action, « puisque c’est nous qui devrons assurer le suivi social et la scolarisation des enfants ». En qualité de maire, il est aussi tenu à s’assurer qu’ils ne vivront pas dans des conditions insalubres. A priori, il estime aussi que cette école n’est pas un logement. Même si la mairie avait des vues sur le bâtiment pour en faire des… logements pour grandes familles. Mais cela suppose des travaux. En attendant, dans l’ancienne aumônerie, les familles roms se sont organisées, entretiennent les lieux et rêvent toujours d’une maison à eux. •
vdn

Tous, a- Région

De plus en plus

En trois ans, le nombre de locataires dénonçant une habitation indécente auprès de l’agence départementale d’information sur le logement (Adil) a presque quintuplé.

Les propriétaires de logements indécents ou insalubres ont du souci à se faire. Leurs locataires n’ont plus l’intention de se taire. Selon le directeur de l’agence départementale d’information sur le logement (Adil), Xavier Bartoli, « il y a une vraie prise de conscience. Le nombre de visites à l’Adil pour des questions de décence ou d’insalubrité de logement a explosé.

Ils étaient une centaine en 2007, 340 en 2008 et 477 en 2009! Notre intérêt, c’est que les gens soient bien informés. Notre service est neutre et gratuit ». Dans ses deux agences, à Melun et Meaux, il compte au total neuf juristes.

« Dès qu’ils franchissent notre porte, on donne aux locataires le livret édité par l’Adil sur le logement décent (lire les Clés). Face aux problèmes rencontrés, on leur demande d’écrire en recommandé à leur bailleur, explique Elisabeth Janoir, conseillère juriste à Melun. S’il n’y a pas de réponse ou si la réponse est insatisfaisante, on leur conseille de s’adresser à leur mairie, au service hygiène s’il en existe un, ou sinon la mairie peut transférer le courrier à la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales (Ddass). »

Des litiges qui se terminent parfois devant la justice

En fait, la Ddass ou le service municipal d’hygiène sont compétents pour classer le logement : il peut être insalubre partiellement ou totalement, de façon remédiable ou pas. « Mais les cas les plus fréquents sont les logements non conformes aux règles de décence, selon la loi du 30 janvier 2002 », précise-t-elle.

Dans ce cas, le locataire peut continuer à bénéficier d’une aide au logement s’il démontre à la Caisse d’allocations familiales (CAF) qu’il a fait une demande écrite à son propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. En revanche, le bailleur ne percevra plus l’aide au logement qui lui était versée en tiers payant.

Quand le litige entre les deux parties se termine devant la justice, l’Adil agit au mieux. « On vérifie si les locataires ont droit à l’aide juridictionnelle ou si c’est prévu dans leur contrat d’assurance, poursuit Elisabeth Janoir. Quand les gens viennent nous voir, notre but, c’est de leur dire ce qu’il faudrait faire et comment le faire. »

Pour joindre l’Adil 77, composez le 08.20.16.77.77. ou sur Internet, tapez info@adil77.org ou rendez-vous au 9, place Praslin, à Melun, ou au 52, rue de l’Abreuvoir à Meaux. Permanence trois fois par semaine à Sénart, à la maison du droit et de la justice de Savigny. Une antenne va ouvrir à la maison des services publics à Serris.

Le parisien

Tous, c- Presse

USH : non, le logement social n’est pas un « jeu de Monopoly»  !

« Inquiétude» , « grande déception» , « incompréhension» , « colère» … Les termes employés par Thierry Repentin, le président de l’Union sociale pour l’habitat (USH), ce 20 janvier pour décrire l’état d’esprit du mouvement HLM en ce début d’année 2010 sont pour le moins sombres. Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat en charge du logement, comme la conseillère logement du président de la République, Sibyle Veil, ont dû avoir les oreilles qui sifflent… (voir le texte du discours ci-contre). Mais au-delà cette critique très sévère tant du fond que de la forme de la politique gouvernementale, il s’agissait pour Thierry Repentin de rassembler les troupes. Un exercice pas si facile, alors que l’objectif du gouvernement est clairement de diviser la « grande famille du logement HLM» .

Tous, c- Presse

Quelques jurisprudences récentes intéressantes viennent réaffirmer que la loi peut venir aussi au soutien des intérêts des locataires. Une lecture qui fait toujours plaisir.

Pose d’une antenne parabolique par le locataire

Un locataire avait installé une antenne parabolique à l’arrière de son pavillon. Le bailleur demande le retrait de cette antenne parabolique. La Cour d’Appel de Paris le déboute de sa demande au motif que le bailleur ne démontre pas le caractère inesthétique de l’antenne et l’atteinte portée à l’harmonie de la résidence.

Ainsi, en l’espèce, le motif légitime et sérieux d’opposition à l’installation de l’antenne parabolique litigieuse n’est pas établi.

Cour d’Appel de Paris, 3°chambre, 15 octobre 2009, Société Espace Construction c/ Martin

Il importe de rappeler que selon l’article 1^er de la loi du 2 juillet 1966 et le décret du 22 décembre 1967, un bail ne peut soumettre l’installation par un locataire, d’une antenne dite parabolique à l’autorisation préalable du bailleur, une telle clause étant réputée non écrite.

Le bailleur ne peut s’opposer à ces installations que pour un motif légitime et sérieux qu’il lui appartient d’établir.

Logement indécent

Un logement présentait d’importantes infiltrations d’eau provenant d’une fuite de toiture, un risque d’exposition au plomb du fait du plomb accessible sur les garde-corps et les volets, des barreaux abimés sur la rambarde de l’escalier… Sur la base du rapport de l’inspecteur de l’insalubrité, la Cour d’ Appel a considéré que le logement était indécent. Elle a autorisé les locataires à ne payer que 80% du loyer  dans l’attente des résultats de l’expertise sur les désordres et préjudices subis.  La Cour a en outre condamné le bailleur à verser au locataire une provision de 2000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par le locataire

Cour d’Appel de Paris, 3°chambre, 10 septembre 2009, Jerniti c/ Watelet

Reprise pour habiter frauduleuse

Le bailleur a donné congé à son locataire aux fins de loger sa fille.  Pour autant, sa fille n’avait pas l’intention d’occuper ledit logement. Elle avait en effet fait l’acquisition d’un terrain à bâtir. C’est ainsi que le logement litigieux a été loué à un tiers six mois après le départ du locataire.

La Cour d’Appel a ainsi considéré que le congé pour reprise est frauduleux et a condamné le bailleur au paiement de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion, 7 août 2009, Hoarau Payet c/ Bourdageau

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Le gouvernement va consacrer 1,25 milliard d’euros pour rénover les foyers mal isolés

Le gouvernement ouvre le robinet…

Plutôt que de payer les factures de chauffage, le gouvernement a décidé de financer les travaux d’isolation. Réunis au ministère de l’Ecologie, Jean-Louis Borloo, Valérie Létard et Benoist Apparu vont présenter ce matin un plan de lutte contre la précarité énergétique que 20 Minutes s’est procuré.
Les trois ministres prévoient ainsi de consacrer 1,25 milliard d’euros à la rénovation de 300.000 logements d’ici à 2017. Quelque 500 millions sont directement issus du grand emprunt. Le reste est financé par l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah) et l’Ademe.

Tables rondes et porte-à-porte

Fenêtres mal isolées, chaudière en panne: les préfets sont chargés d’organiser, dès le mois de mai, des «tables rondes» afin d’identifier les ménages les plus touchés par le phénomène. Selon l’Anah, 300.000 personnes sollicitent chaque année le fonds de solidarité logement pour payer leurs factures d’électricité. «C’est un cataplasme sur une jambe de bois, détaille Philippe Pelletier, qui a présidé un groupe de travail ministériel sur le sujet. Cette fois-ci, on a décidé de réparer la jambe.»
Et les consultations se feront à domicile. Le gouvernement a en effet prévu d’envoyer avant l’été les professionnels effectuer du porte-à-porte dans les foyers. «A la première visite, on leur expliquera les gestes pour réduire leur facture, poursuit Philippe Pelletier. Et après, on fera tout pour les convaincre d’effectuer des travaux.»

Gagnant dès la première année

Principal argument: le coup de pouce financier. S’il accepte la proposition, le foyer touchera 1 500 euros d’aide de l’Etat. L’Anah paiera, elle, 25% du montant des travaux. Auxquels s’ajouteront des crédits d’impôts et des prêts à taux bonifiés. «Nous sollicitons aussi les collectivités locales pour qu’elles participent à hauteur de l’Etat», ajoute une source au ministère de l’Ecologie.
Au final, le foyer «n’aurait» qu’à rembourser 665 euros par an pendant cinq ans pour des travaux estimés à 10 000 euros. «Mais l’économie d’énergie lui rapporterait 750 euros par an», poursuit notre source. Il serait donc gagnant dès la première année!

Loi

Le gouvernement prévoit aussi d’inscrire la définition de la précarité énergétique dans la loi dite Grenelle II. 3,4 millions de ménages consacrent, à ce jour, plus de 10% de leurs revenus aux factures d’électricité.

20 minutes

Commentaire du DAL npdc

Ces mesures, si elles se concrétisent, permettront de réduire la part des charges dues au logement.
Mais :

-          Un propriétaire privé aura-t-il un intérêt à faire ces dépenses pour isolation afin de faire plaisir au locataire ? Ce n’est pas lui qui paie les charges trop lourdes à cause du manque d’isolation. On peut donc douter qu’il fasse les travaux  ou alors on peut craindre une augmentation  du loyer.

-          Un « bailleur social » va être dans la même logique.

Tous, c- Presse